Por Alejandro Rosillo Fairén, doctor en Derecho y profesor de los grados de Derecho y ADE del IEB.
Durante el pasado año 2025, según los datos oficiales del Ministerio de la Vivienda, los visados para construcción de vivienda nueva alcanzaron en España las 139.016 unidades. En ese mismo periodo, el incremento de la población fue superior a las 440.000 personas. Ello constituye un verdadero desafío, puesto que prácticamente es el triple del crecimiento anual existente hace tres décadas, mientras que los servicios públicos no han crecido a la misma velocidad. Una manifiesta falta de diligencia y planificación de la cual nadie se responsabiliza ante la ciudadanía.
Nos encontramos, pues, ante un reto de primera magnitud, el cual es garantizar que todos los ciudadanos puedan tener acceso a una vivienda digna y que ello no se convierta en mera utopía. Sin vivienda no puede pretenderse el lógico y razonable ejercicio de muchos derechos de los ciudadanos, comprometiéndose la posibilidad de desarrollar un proyecto vital en su plenitud o incluso el crecimiento vegetativo de la población, lo que pone en riesgo el funcionamiento del sistema de pensiones.
Resulta palmario que la oferta de vivienda nueva es manifiestamente insuficiente, por lo que no sería inapropiado realizar una serie de preguntas: ¿qué medidas se han tomado en los últimos años para fomentar su construcción? ¿Se ha bonificado su fiscalidad? ¿Se han simplificado y/o acelerado los ingentes trámites administrativos? ¿Se han ofrecido alternativas a los propietarios que carecen de medios para urbanizar? ¿Se fomenta de forma efectiva que se resida en municipios con riesgo de despoblación en los que sí hay vivienda disponible suficiente?
Esa carencia habitacional ha propiciado que en los últimos años se hayan absorbido con ímpetu las viviendas vacantes desde la anterior crisis de 2008. Desde diversos sectores se culpó a la construcción de todos los males habidos y por haber, en lugar de prestar su atención a los abusos de la misma producidos con el beneplácito oficial. La práctica paralización del sector a partir de 2009 provocó que el número de viviendas construidas durante la segunda década del siglo fuese irrisorio, sin que posteriormente se haya compensado ese déficit.
Fruto de la actual situación, se ha producido la aparición de fenómenos novedosos, entre los que destaca la incorporación al mercado de antiguos locales en desuso, debidamente reformados y legalizados. La superficie mínima de los mismos varía según la localidad, situándose habitualmente para un estudio entre los 25 m² y 45 m² útiles. Es común que la vivienda resultante deba contar con una longitud mínima de fachada y garantizar que las estancias principales tengan ventana.
Junto a ello, la ciudadanía asiste atónita a la muy rechazable publicidad de viviendas que se autodenominan de esa forma, pero que carecen de los requisitos mínimos de habitabilidad. Así nos encontramos ante la venta o alquiler de cubículos, trasteros reconvertidos, casetas y análogos. Ya sea dentro o fuera de la normativa. Con o sin cédula de habitabilidad…
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Tribuna completa publicada en Cinco Días.
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