¿Cuáles son las novedades de la nueva ley hipotecaria?

La nueva Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario se aplicará a los nuevos préstamos hipotecarios. ¿Qué novedades trae esta ley? Ramón Hernández, experto jurídico del IEB, analiza los cambios de esta regulación en el programa Capital, en Radio Intereconomía.

¿Qué novedades trae la nueva ley hipotecaria que ha entrado en vigor?

Se podría resumir en tres o cuatro epígrafes. El primero es el aumento de la transparencia, transparencia informativa, en el sentido de que se refuerzan las obligaciones de información por parte de las entidades. A través de distintos instrumentos: Documentación que tienen que entregar los bancos por un lado, y sobre todo el papel del notario, que se refuerza, se incrementa y no se limita ya a la mera firma de la escritura de hipotecas. En la fase previa al otorgamiento también tiene una labor de asesoramiento, muy tasada, muy regulada.

El segundo principio sería que se incrementa, a mi juicio, la seguridad jurídica. En los últimos años ha habido un clima de litigiosidad en el ámbito hipotecario, cláusulas suelo, hipotecas multidivisa, vencimiento anticipado, etc etc. Y la ley trata de regular todos estos temas, digamos que intentando que esa litigiosidad vaya remitiendo y que a futuro sea mucho menor de lo que ha sido en estos últimos años.

Hay otros temas también de cierta importancia, como una regulación razonablemente estricta de la valoración de la solvencia, por parte de las entidades, que tienen la obligación de aumentar la solvencia de los deudores. Lo cuál siempre ha sido un principio y un criterio de prudencia en el ámbito bancario. Ahora se refuerza el sentido obligatorio de hacer esta valoración e incluso con la posibilidad de imponer sanciones.

Esta ley hipotecaria viene después de las cláusulas abusivas en algunas hipotecas, para proteger a la parte más débil, que es el cliente, dándole seguridad y transparencia. ¿Se va conseguir este objetivo?

Algunas de las actuaciones que han sido consideradas por los tribunales van a desaparecer por completo, como es el caso de las cláusulas suelo, que están expresamente prohibidas en la nueva ley. De esas ya nos podemos olvidar. La posibilidad de anticipar un vencimiento por impago, que ha dado lugar también a muchos litigios, también está muy tasada, ahora sólo se va a poder anticipar el vencimiento a partir de un número determinado de impagos que varía en función de en qué fase temporal del préstamo nos encontramos.

Creo que sí, que la litigiosidad debería ir remitiendo. Qué duda cabe de que el derecho de consumo es un ser vivo, es una especie en constante evolución. Y, además, a nivel europeo la jurisprudencia del tribunal de justicia en la UE es muy abundante en esa materia y es posible que se abran otros flancos. Comparado con la situación previa.

Al final, la banca respira aliviada porque blinda a las entidades ante las demandas de los usuarios…

Sí. En cierto modo es así. Marca un terreno de juego. La ley establece unas obligaciones, unas cláusulas que no se van a poder pactar, como la que he comentado de vencimiento anticipado, se regulan también los requisitos que tienen que contener las hipotecas multidivisa, que también han sido otro foco importante de litigiosidad. Y en principio la finalidad de la ley es delimitar el terreno de juego y establecer un marco dentro del cuál tanto consumidores como entidades puedan moverse con razonable seguridad jurídica.

Pero los consumidores van a pagar esto de alguna manera. Porque vamos a tener más seguridad, más transparencia, pero hipotecas más caras.

Efectivamente. La ley supone un amento de costes para las entidades. Tengamos en cuenta que todos los costes derivados de la formalización de la hipoteca -con la excepción de la tasación-  los va a sufragar la entidad, incluido el impuesto. Y eso va a provocar un aumento de los costes. Ya se está viendo, aunque en menor medida de lo que se esperaba.

Los gastos a partir de ahora de las hipotecas que se firmen ¿cuáles asume el banco y cuáles el cliente? Aunque asumo que tarde o temprano el cliente va a pagar todo…

Como cuando compramos un frigorífico. En el precio va incluido tanto el coste del producto, como el beneficio del vendedor. Aquí pasa lo mismo. Directamente, los costes que soporta el cliente son los gastos de tasación y la comisión de apertura, que es un gasto que se devenga en favor de la entidad bancaria. En el caso de la tasación, el beneficiario de ese pago es la sociedad de tasación que haga la valoración del inmueble.

El banco soporta el resto de los gastos: los gastos de notario, los gastos de registro y el impuesto de actos jurídicos documentados.

El otro día, el gobernador del Banco de España recordaba que la ley de crédito inmobiliario va a mejorar la seguridad jurídica de las hipotecas y, por lo tanto, la relación entre bancos y clientes. En la medida en que esa seguridad jurídica se traslade a los bancos, mejorará su cuenta de resultados ¿usted cree esto así?

Todo lo que sea evitar costes ajenos a la operativa normal de las entidades financieras por los gastos judiciales, efectivamente, allí tenemos un claro ahorro de costes. Los bancos llevan mucho pagados en todos estos procedimientos que estamos comentando. Sí, es previsible que se produzca una evolución favorable en la cuenta de resultados de las entidades.

¿Le pone algún pero a la ley?

No. Lo único es una ley producto de una cierta transacción, que como toca temas muy conflictivos que han dado lugar a muchos litigios, en algunos aspectos se puede discutir que sea razonable dónde ha puesto el listón el legislador. Si hay que esperar más tiempo o menos tiempo en el impago de una hipoteca, se puede discutir si se ha pasado el legislador por un lado o por otro. Pero en general, es positivo.

Usted cree que era necesaria

Sí. Para empezar, porque teníamos pendiente de transponer una directiva europea desde hace varios años. Con lo cual, esa directiva tendría que haberse transpuesto ya y lo hemos hecho con retraso. Y vamos a ver si nos ponen multa por ello. Y luego se ha aprovechado para incluir todos estos temas de cláusulas abusivas, que en principio no tendrían por qué haberse incluido en el ámbito de la transposición, pero que se ha aprovechado, y a mí me parece acertado lo que se ha hecho.