Por Alejandro Rosillo Fairén, Doctor en Derecho y profesor de los Grados en Derecho y ADE del IEB.
El contenido de la futura ley de vivienda se antoja una controvertida norma teóricamente llamada a dar respuesta a un sempiterno problema, cual es posibilitar el cumplimiento del derecho a la vivienda digna que nuestra Constitución incluye dentro de los principios rectores de la política social y económica en su artículo 47.
Lamentablemente, a tenor de los datos que se han ido conociendo -y a la espera de su confirmación definitiva- podemos afirmar con rotundidad que se trata de una nueva oportunidad perdida que generará más conflictos de los que trata de solventar.
El pretendido intervencionismo legislativo con ánimo de proteger al arrendatario a ultranza fue una fórmula que ya se ensayó en épocas pasadas en nuestro ordenamiento, con desastrosos resultados a medio y largo plazo. Los “alquileres de renta antigua”, que recordaran muchos de los lectores, provocaron la imposibilidad material de afrontar el mantenimiento de los edificios con tan exiguas rentas y el consiguiente deterioro de nuestros cascos históricos.
La futura ley de vivienda incluirá la regulación del precio del alquiler para los denominados “grandes tenedores” (más de 10 viviendas) que deberán bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionadas. Y las Comunidades Autónomas serán las que soliciten al Gobierno la declaración de zonas de mercado de alquiler tensionado.
Además, a las personas físicas propietarias de viviendas en alquiler en estas zonas “tensionadas” se las obligará por ley a congelar el precio (poco congruente con un IPC que alcanza el 4% anual) aunque, si están dispuestas a bajarlo, se les aplicarán bonificaciones fiscales que pueden llegar al 90 % sobre las rentas que los propietarios obtengan en caso de bajar precio respecto al contrato anterior en las zonas tensionadas.
Lejos de “obligar” o “criminalizar” a los propietarios, bien debiera zanjarse definitivamente la cainita división entre “buenos” (inquilinos) y “malos” (propietarios) y aportar nuevas soluciones, pues pretender arreglar viejos problemas con recetas desfasadas, no parece lo más razonable.
Lógicamente, no puede olvidarse que el precio del alquiler es un grave problema en determinadas zonas de España, pero no así en otras muchas del interior, donde la presión demográfica es mucho menor, o incluso inexistente, por la bajada de población en muchas provincias. Y urge que las administraciones públicas den respuestas coherentes a esta situación en aquellas áreas necesitadas.
Sin perjuicio de lo anterior, debieran analizarse las incertidumbres que acechan al arrendador, entre las cuales destacan sobremanera las dificultades inherentes al desahucio por falta de pago de la renta. Seguimos con un horizonte judicial de, al menos, varios meses en el mejor de los casos. Ello resulta incomprensible en otros muchos países de nuestro entorno y distorsiona gravemente la oferta, violenta la más elemental seguridad jurídica y retrae a muchos propietarios.
Tras ese periplo, no exento de costes económicos y emocionales, podrá el propietario acceder a su vivienda y, con suerte, comprobar que no se han producido desperfectos, el segundo máximo temor. Y en vez de plantearse la solución del problema desde el inicio, con el reforzamiento de los medios judiciales, el legislador pretende erróneamente “parchear” la situación.
La paralización “ad eternum” de grandes operaciones urbanísticas es incompatible con la diligencia exigible a los poderes públicos y provoca el sonrojo de los ciudadanos que recuerdan desde hace décadas las promesas de miles de pisos a precios asequibles en numerosas zonas de España. Los antiguos cuarteles de Campamento, a la salida de Madrid, son buena muestra de ello. Más que “vender humo”, habría que vender realidades, pues no en vano -y nunca mejor dicho- “obras son amores y no buenas razones”, sobre todo si se trata de zonas carentes de valor histórico o ecológico que ya han sido absorbidas por el crecimiento natural de las urbes.
Por otra parte, habría que analizar otros aspectos que el legislador tiende a olvidar con suma facilidad. ¿Se considera que la constante subida del IBI, muy por encima del IPC, facilita la contención de precios del alquiler? ¿Las autoridades son conscientes de que en dos décadas la subida del IBI asciende al 400% en determinadas zonas?
Se ha señalado igualmente que se va a penalizar la existencia de “viviendas vacías”, concepto “discutido y discutible” donde los haya. ¿Qué es una vivienda “vacía”? ¿Una vivienda que está a la venta está “vacía”? ¿Una vivienda que no encuentra arrendatario también se considera “vacía” a los efectos legales? ¿Una vivienda construida en un páramo al calor del “boom” de 2007 también está vacía? Al parecer, el alza del IBI en tales viviendas vacías podría alcanzar la nada despreciable cifra del 150%.
En resumen, se pretenden aumentar los nada escasos deberes de los propietarios y crear un escenario disuasorio para los inversores.
Tribuna publicada en El Economista.
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