“El mercado del alquiler está viviendo una burbuja por la falta de oferta y la demanda creciente”

Las socimis están registrando una intensa actividad de salidas a bolsa. La última en incorporarse al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ha sido General de Galerías Comerciales, y lo ha hecho con un repunte del 33%, lo que le ha permitido alcanzar una capitalización superior a los 2.700 millones de euros. Alejandro Inurrieta, profesor del IEB, analiza el fenómeno en una entrevista con Dirigentes Digital.

¿Por qué estamos vivienda esta oleada de salidas a bolsa?

Este impulso se debe principalmente a que había mucho capital ocioso, que no podía tener ningún vehículo de inversión en el sector inmobiliario, más allá de comprar físicamente un inmueble. No hay que olvidar que en España los fondos y sociedades inmobiliarias prácticamente han cerrado, la mayor parte de ellas a raíz de la burbuja. Por lo tanto, la creación de las socimi en 2009 y la posterior reforma de 2012 crearon un producto de inversión líquido -porque cotiza en mercados organizados-, fiable y, sobre todo, atractivo desde el punto de vista fiscal.

Las socimi están atrayendo a este capital nacional y también al capital extranjero que ha comenzado a regresar a España tras el desastre del mercado inmobiliario. Estos vehículos de inversión son los más fiables y líquidos que hay ahora mismo en el mercado. Hay cierto apetito por invertir en el sector inmobiliario, pero no hay apetito de comprar  inmuebles físicos, como se hizo desgraciadamente en los años 90 y finales de la década de los 2000.

¿Qué atractivo ofrecen este tipo de compañías para el inversor?

El principal es que permiten diversificar la cartera e invertir en el mercado inmobiliario sin necesidad de comprar un inmueble. Además, es un vehículo que está ofreciendo una rentabilidad bastante atractiva y que no tiene que pagar impuestos de sociedades. Esto, sumado a la obligación de reinvertir beneficios y además repartir dividendos en un porcentaje muy alto de sus beneficios, hace muy atractiva su rentabilidad por dividendo para los inversores, no tanto para los minoristas, pero sí mucho para los institucionales.

En el MAB ya cotizan cerca de 40 socimis ¿Podría tener esto un impacto dentro del Ibex 35?

No. La ley de 2012 permite salir al mercado bursátil a cualquier sociedad con una capitalización mínima de cinco millones de euros. Ese es un capital muy exiguo para el volumen de inversión que se necesita para cotizar en el Ibex 35. De hecho, en el Ibex 35 tan solo hay una socimi, mientras que el resto están en el mercado continuo y, sobre todo, en el MAB. En el MAB lo que cotizan son lo que antes eran sociedades patrimoniales, con uno o más inmuebles que quieren poner en valor. Este es un mercado que todavía es muy pequeño, especialmente comparado con los mercados anglosajones de los REIT. Y todavía nos falta muchísima capitalización y muchísimo músculo para poder pensar en que el sector inmobiliario tiene un peso importante en el Ibex 35. Con una sola socimi en el Ibex, nada tiene que ver con la evolución del índice y, por lo tanto, no veremos ningún impacto en los próximos meses.

¿Se está volviendo a generar una burbuja en el sector inmobiliario?

El sector inmobiliario es muy cíclico y, tras tocar fondo, está volviendo a retomar el pulso, con la entrada de capital extranjero. De momento, hay una cierta burbuja en el mercado del alquiler, porque hay poca oferta y mucha demanda, debido en parte a los pisos turísticos. Se aprecia un aumento del apetito inversor, sobre todo por parte del inversor extranjero, pero en los segmentos más altos del mercado -los segmentos de lujo- y también en los centros comerciales, que empiezan de nuevo a retomar el pulso tras la brusca caída.

La burbuja se producirá si las condiciones de crédito vuelven a los mismos niveles. De momento, el sistema financiero español no puede permitirse un incremento del crédito al ritmo del 20%-30% anual, como tuvimos a finales de los 90 y comienzos de la década de los 2000. Mientras el crédito y la titulización estén prácticamente secos, pensamos que no se va a producir esta burbuja, pero lo que sí se está produciendo es la aglomeración de inversión en unos sectores concretos y también sobre todo en el mercado de alquiler, que ahora mismo sí esta viviendo una burbuja por la falta de oferta y la demanda creciente.