Por Roberto Knop, Doctor en CCEE, Miembro RICS y director del Programa Especializado en Real Estate del IEB.
El acuerdo del Gobierno de España y sus socios de legislatura sobre la Ley de Vivienda, como es sabido, establece un tope del 3% a las subidas del alquiler en 2024, amplía las consideradas como zonas tensionadas -donde se limitarán todos los alquileres- y reduce la cantidad de inmuebles que puede tener un propietario para considerarlo gran tenedor. Si bien la vocación de la obra es muy universal en términos geográficos, de tipología de productos y transaccionalidad, se abordan en él de forma abierta y general todas las implicaciones que este tipo de medidas puede tener en el ámbito inmobiliario y bancario.
La limitación de la revisión de rentas en el ámbito residencial tiene un efecto directo en la valoración de los activos, ya que bien es sabido que una de las principales metodologías de valoración de activos en renta consiste en el descuento de flujos de caja proyectados y ajustados en el tiempo con tasas de inflación. Si estos flujos se ven intervenidos por regulación, limitando su posibilidad de crecimiento, con todo lo demás constante, esto tiene un efecto en precios.
Resulta interesante cuantificar este efecto que en principio los presionaría a la baja con los efectos de segunda ronda inducidos por la desconfianza que a cierto tipo de inversores le puede generar la sobrerregulación que, teniendo un carácter aparentemente social, no deja de generar incertidumbre. Conviene no olvidar que el despegue y profesionalización del sector inmobiliario en España y en varios países de Europa se produce a partir del año 2013 a la luz de la entrada de capital extranjero por parte de players relevantes en el mercado.
Las decisiones que se puedan tomar en periodos electorales y puedan generar inseguridad en los procesos de inversión tienen un efecto de segunda ronda que en el medio y largo plazo no suele ser positivo
El proceso de rescate bancario puesto en marcha por aquel entonces en nuestro país habría tenido dificultad de éxito si no hubiera sido por el empuje inducido por la entrada de capital de este tipo de inversores. Éstos, además de identificar oportunidades de negocio y evaluar perfiles de rentabilidad y riesgo en su asset allocation, valoran de forma especial la seguridad jurídica y regulatoria de los mercados en los que operan.
Decisiones que se puedan tomar en periodos electorales y puedan generar inseguridad en los procesos de inversión tienen un efecto de segunda ronda que en el medio y largo plazo no suele ser positivo. La accesibilidad a la vivienda de alquiler a precio razonable, obtenida con políticas que vulneren los principios de mercado, puede tener efectos transitorios aparentemente positivos, pero posiblemente menos relevantes que los estructurales adversos que puedan generar.
La eventual salida de inversores relevantes el sector inmobiliario por ejemplo residencial, podría dificultar la generación de oferta suficiente de activos en alquiler asequible, problema que trasladaría al propio gobierno en un futuro la necesidad de suplir esa oferta que por volumetría no es en absoluto despreciable.
Las reacciones no se han hecho esperar y players muy relevantes tanto internacionales como nacionales han anunciado su intención de moderar cuando no frenar sus inversiones en el ámbito residencial ante la inseguridad jurídica generada. La propia reacción de muchas SOCIMIs en los mercados bursátiles ha reflejado el impacto de las medidas adoptadas. Parece difícil además que las actuaciones públicas en materia de vivienda puedan suplir de forma real las iniciativas privadas que durante bastante tiempo habían estado sustentado al mercado en nuestro país.
La eventual salida de inversores relevantes el sector inmobiliario por ejemplo residencial, podría dificultar la generación de oferta suficiente de activos en alquiler asequible
La solución de utilizar las viviendas existentes en el banco malo (SAREB), podría resultar electoralmente interesante (en caso de tener alguna verosimilitud) pero no debe olvidarse que tendría un coste directo en términos de déficit público una vez que el Tesoro avaló la financiación que permitió su traspaso de las entidades rescatadas a la SAREB.
En definitiva, el legado económico y social que, a largo plazo, pueden generar políticas intervencionistas, debe ser evaluado con amplia perspectiva y generosidad para aportar soluciones no sólo coyunturales sino estructurales.
Es necesaria una dosis de formación e información sobre los aspectos fundamentales del negocio inmobiliario y, precisamente la actualidad ha sido fuente inspiradora para lanzar al mercado un Manual de Finanzas inmobiliarias en el que recoger las interrelaciones y la relevancia que existe entre el sector inmobiliario y el resto de la economía, para que en cualquier circunstancia se tengan criterios técnicos objetivos de análisis que permitan la adecuada toma de decisiones e incluso faciliten el análisis de impactos tanto en el ámbito inmobiliario como en el financiero, cada vez más ligados.
En la medida en la cual una parte muy importante de la inversión inmobiliaria suele estar apalancada y por tanto vinculada a financiación, se establecen las conexiones entre las inversiones inmobiliarias y los distintos vehículos o mecanismos que permitan su financiación. Se analizan las interrelaciones existentes en la evolución de los tipos de interés los mercados financieros y la gestión de inversiones inmobiliarias. Pero esto, es un asunto de otra clase para aplicar conocimiento a políticas del gobierno y poder discernir lo verdaderamente relevante.
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