La reforma de la ley de arrendamientos urbanos que trata de flexibilizar y fomentar el mercado del alquiler de vivienda

Por Alejandro Rosillo Fairén, profesor de Grados y tutor del TFM del Máster de Acceso a la Abogacía.

Como bien es sabido, durante las últimas décadas la regulación en materia de arrendamientos urbanos ha sufrido múltiples modificaciones, con el ánimo de adaptarse a la nueva realidad de la sociedad española. El cambio producido, de una profundísima entidad, procuró en una primera fase eliminar aquellos contratos que bien podían tildarse de “vitalicios”. E incluso esa denominación quizás fuese incorrecta, puesto que en la práctica se prolongaban incluso más allá de la vida del arrendatario, extendiéndose también a otros allegados.

El Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, comúnmente conocido como “Decreto Boyer”, impuso en su artículo noveno la supresión de la prórroga forzosa, con afán liberalizador y de acceso a la vivienda, objetivos ellos expresamente incluidos en la norma. Por aquel entonces, el porcentaje de españoles que vivían “de alquiler” ya se había tornado crecientemente minoritario, frente a una mayoría que residía “en propiedad”, tras la mejora económica operada tras el “Plan de Estabilización” de 1959.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, reconocía que el “Decreto-Boyer” había logrado frenar la disminución de las viviendas en alquiler, pero no revertir la tendencia. Dicha norma establecía una duración “tipo” de los arrendamientos de vivienda, de 5 años (incluyendo la prórroga obligatoria) considerada entonces como opción equilibrada entre los derechos de las partes. No obstante, tendría que transcurrir otra década más para que la opción de alquilar se incrementase muy paulatinamente. No en vano, el alquiler resultaba y resulta una opción altamente recomendable para determinados colectivos: jóvenes, personas sometidas a movilidad geográfica en sus trabajos, etc.

Posteriormente, la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, aprobada en la etapa más severa de la reciente crisis económica, impuso, entre otras cuestiones, la reducción de la duración “tipo” a tres años incluyendo la antedicha prórroga y la posibilidad de desistimiento por parte del arrendatario transcurridos seis meses desde la entrada en vigor del contrato, con la posibilidad de pactar una indemnización (limitada) a favor del arrendador. Y de hecho, la importancia de esta última opción se ha consolidado pese a las ulteriores reformas, pues es incuestionable la especial importancia que alcanza en diversos supuestos, como las crisis de pareja, que pueden aconsejar el inmediato abandono de la vivienda, ahorrando no pocos trastornos a los inquilinos.

Más recientemente, la Exposición de Motivos del derogado Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler señalaba de forma crítica: “La reforma liberalizadora de 2013, además de no dar los resultados esperados en lo relativo al incremento de la oferta de vivienda y la moderación de los precios, ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título”.

Y finalmente, el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, se asemeja a grandes rasgos con el régimen previsto en la Ley 29/1994, introduciendo como principales novedades, la limitación de las garantías adicionales solicitadas por el arrendador (siempre temeroso de un eventual incumplimiento) y la elevación de 5 a 7 años la duración del contrato en el caso de tratarse de un arrendador persona jurídica.

No obstante lo anteriormente señalado, la problemática del alquiler de viviendas, especialmente en lo referido a la “oferta de vivienda y moderación de los precios” excede de la regulación puramente civil y requiere, necesariamente, acudir a las normas urbanísticas y procesales.

El legislador parece olvidar, que en buena parte del territorio nacional, quizás en más de la mitad de su superficie, existe una notable moderación en los precios del alquiler. En esa España interior y rural, muchas veces olvidada y mal comunicada, acuciada por problemas de toda índole, hay una contención en las rentas. Es por tanto en las urbes y especialmente en aquellas de mayor tamaño, donde el problema resulta acuciante, por el incremento de su población y la falta de vivienda nueva que pueda contrarrestar tal presión.

Por su parte, el auge de los “pisos turísticos”, excluidos expresamente de la normativa de arrendamientos urbanos, no contribuye a la moderación de precios, ya que los arrendadores son perfectamente conocedores de que esa opción resulta mucho más rentable. Ello ha traído consigo la reducción de la oferta “tradicional” de vivienda disponible, especialmente en los cascos históricos de nuestras principales ciudades, convertidos a veces en singulares “parques temáticos”.

Y tan importante como lo anterior, es el dotar de un adecuado marco de seguridad jurídica a los propietarios. Se han dado importantes pasos en los últimos años en determinados sectores, de lo cual es buena muestra la Ley 5/2018, de 11 de junio, relativa a la ocupación ilegal de viviendas, pero se requiere avanzar en lo referido a los incumplimientos propiciados por los arrendatarios, especialmente en lo referido al impago de rentas.  No en vano, ya en 2007 el Gobierno de España anunció la creación de 10 juzgados específicos de vivienda. Lo cual, dicho sea de paso, resultaba y resulta totalmente insuficiente.

Tribuna publicada en Elderecho.com

 

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