Por Alejandro Rosillo Fairén, doctor en Derecho y profesor de los grados de Derecho y ADE del IEB.
Durante el pasado año 2025, según los datos oficiales del Ministerio de la Vivienda, los visados para construcción de vivienda nueva alcanzaron en España las 139.016 unidades. En ese mismo periodo, el incremento de la población fue superior a las 440.000 personas. Ello constituye un verdadero desafío, puesto que prácticamente es el triple del crecimiento anual existente hace tres décadas, mientras que los servicios públicos no han crecido a la misma velocidad. Una manifiesta falta de diligencia y planificación de la cual nadie se responsabiliza ante la ciudadanía.
Nos encontramos, pues, ante un reto de primera magnitud, el cual es garantizar que todos los ciudadanos puedan tener acceso a una vivienda digna y que ello no se convierta en mera utopía. Sin vivienda no puede pretenderse el lógico y razonable ejercicio de muchos derechos de los ciudadanos, comprometiéndose la posibilidad de desarrollar un proyecto vital en su plenitud o incluso el crecimiento vegetativo de la población, lo que pone en riesgo el funcionamiento del sistema de pensiones.
Resulta palmario que la oferta de vivienda nueva es manifiestamente insuficiente, por lo que no sería inapropiado realizar una serie de preguntas: ¿qué medidas se han tomado en los últimos años para fomentar su construcción? ¿Se ha bonificado su fiscalidad? ¿Se han simplificado y/o acelerado los ingentes trámites administrativos? ¿Se han ofrecido alternativas a los propietarios que carecen de medios para urbanizar? ¿Se fomenta de forma efectiva que se resida en municipios con riesgo de despoblación en los que sí hay vivienda disponible suficiente?
Esa carencia habitacional ha propiciado que en los últimos años se hayan absorbido con ímpetu las viviendas vacantes desde la anterior crisis de 2008. Desde diversos sectores se culpó a la construcción de todos los males habidos y por haber, en lugar de prestar su atención a los abusos de la misma producidos con el beneplácito oficial. La práctica paralización del sector a partir de 2009 provocó que el número de viviendas construidas durante la segunda década del siglo fuese irrisorio, sin que posteriormente se haya compensado ese déficit.
Fruto de la actual situación, se ha producido la aparición de fenómenos novedosos, entre los que destaca la incorporación al mercado de antiguos locales en desuso, debidamente reformados y legalizados. La superficie mínima de los mismos varía según la localidad, situándose habitualmente para un estudio entre los 25 m² y 45 m² útiles. Es común que la vivienda resultante deba contar con una longitud mínima de fachada y garantizar que las estancias principales tengan ventana.
Junto a ello, la ciudadanía asiste atónita a la muy rechazable publicidad de viviendas que se autodenominan de esa forma, pero que carecen de los requisitos mínimos de habitabilidad. Así nos encontramos ante la venta o alquiler de cubículos, trasteros reconvertidos, casetas y análogos. Ya sea dentro o fuera de la normativa. Con o sin cédula de habitabilidad.
Por no mencionar el alquiler de caravanas, especialmente en algunas de nuestras islas, que ven incluso peligrar sus servicios públicos, al no poder cubrir adecuadamente las plazas. Esta situación habría de ser definida, sin tapujos, como emergencia habitacional nacional. Y dicha emergencia no puede recibir como única respuesta la mera aprobación de normas imperativas que limiten el precio o causen desprotección en los propietarios.
Los poderes públicos no pueden limitarse a ser meros espectadores en una situación cada vez más alarmante que requiere políticas sostenidas, cuyos resultados no siempre serán visibles antes de un periodo electoral.
La tormenta perfecta se ha instalado en nuestro país, y no resulta un fenómeno coyuntural. Se ha desatado una subida de precios de la vivienda constante en los últimos años, especialmente tras el covid-19, muy superior al coste de la vida y al alza de los salarios. Y no olvidemos que estos ya se encuentran muy castigados por la subida de alimentos, combustibles o vehículos. Consecuencia de todo ello es que muchos ciudadanos no pueden plantearse la compra de viviendas, pero igualmente han sido expulsados del mercado de alquiler. Para amplias capas de la sociedad, el compartir piso o incluso habitación parece el único horizonte realista en 2026.
A esa capacidad de compra, ya muy menguada, se suma otro elemento de primera magnitud. El Banco Central Europeo ha dado un giro radical a su política monetaria el pasado junio al ejecutar su primera subida de tipos de interés en los últimos tres años. Esta medida, aunque necesaria —puesto que busca frenar el repunte de la inflación—, agrava la situación existente en el ámbito inmobiliario, dificultando la creación de nuevas unidades familiares.
Pongamos el ejemplo de Rodolfo y Petrita, una pareja de novios que lleva 12 años de noviazgo. No pueden casarse porque no encuentran un piso que puedan pagar debido a la carestía de la vivienda. Esta situación no sería llamativa, salvo por el hecho de que no es un caso actual, sino la trama de la mítica película El pisito, de 1958, que sería crudamente aplicable en la sociedad de nuestros días. Todo ello mientras en las afueras de muchas de nuestras capitales hay sobrado suelo sin especiales condicionantes históricos, arqueológicos, medioambientales o de otro tipo.
Los poderes públicos deberían liderar este reto de forma coordinada, con planes concretos de actuación. A tal fin, entre otras medidas, llama la atención que no exista un registro unificado de inmuebles vacíos de todas las Administraciones —que, por el contrario, sí cuestionan que empresas o particulares puedan tener inmuebles a su disposición—, sin que en muchos casos consten planes para su venta o transformación. No en vano, siempre se ha indicado que debe predicarse con el ejemplo.
Tribuna publicada en Cinco Días.
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